96.

LICZBA KONDYGNACJI*

...załóżmy, że wiesz już, na jakie mniej więcej części powinien być podzielony budynek — BUDYNEK ZŁOŻONY (95), i jaką wielkość im nadać. Załóżmy również, że masz już działkę. Aby ocenić, czy twój zespół zmieści się na działce, powinieneś zdecydować, ile kondygnacji będą miały poszczególne części. Wysokość każdej części ogranicza LIMIT CZTERECH KONDYGNACJI (21), a poza tym zależy ona od wielkości działki i powierzchni użytkowej niezbędnej dla każdej części.

***

Jak wysokie powinny być twoje budynki przy zachowaniu limitu czterech kondygnacji?

Żeby utrzymać je w małej skali i zredukować koszty, należałoby budować je jak najniższe. Jednak racjonalne wykorzystanie terenu oraz konieczność stworzenia ciągłej tkanki z sąsiednią zabudową wymagają, aby budynki nie były parterowe, ale raczej miały jedno, dwa lub trzy piętra. W tym wzorcu podajemy reguły, jak znaleźć złoty środek.

Reguła 1. ustal limit wysokości na obszarze działki na cztery kondygnacje. Ta reguła wynika bezpośrednio ze wzorca LIMIT CZTERECH KONDYGNACJI (21), w którym uzasadniliśmy to ograniczenie.

Reguła 2. Nie pozwól, żeby dla jakiejkolwiek działki powierzchnia zabudowy przekroczyła 50% jej powierzchni. Zgodnie z tą regułą, niezależnie od tego, czy działka należy do indywidualnego gospodarstwa domowego, do firmy, czy też jest fragmentem większej działki, na której stoi kilka budynków, zawsze przynajmniej połowa jej powierzchni powinna pozostać przestrzenią otwartą. Tylko przy takim ograniczeniu zabudowy można sensownie zagospodarować działkę. Reguła ta określa maksymalną powierzchnię zabudowy przy dowolnej przyjętej liczbie kondygnacji na danej działce. Stosunek łącznej powierzchni wewnętrznej budynku do całkowitej powierzchni działki nie może zatem przekroczyć 0,5 dla budynku parterowego, 1,0 — dla jednopiętrowego, 1,5 — dla dwupiętrowego i 2,0 — dla budynku trzypiętrowego.

Jeżeli całkowita powierzchnia wszystkich kondygnacji planowanej przez ciebie zabudowy — przy uwzględnieniu już istniejących na tym terenie budynków — jest ponad dwa razy większa od powierzchni danej działki, to znaczy, że limit został przekroczony. W takim wypadku doradzamy, byś ograniczył program — buduj mniej przestrzeni. Może część projektu da się zrealizować na innej działce.

Reguła 3. Wysokość twojego budynku lub budynków nie powinna zbytnio odbiegać od przeważającej wysokości okolicznych domów. Praktyczna zasada: nie pozwól, żeby projektowana zabudowa różniła się od budynków sąsiednich więcej niż o jedną kondygnację. Zasadniczo, sąsiadujące budynki powinny być mniej więcej tej samej wysokości.

Przykład łamania praktycznej zasady

Mieszkam w Berkeley, w małym parterowym domku w ogrodzie, znajdującym się na tyłach dużego budynku. Wszędzie wokół stoją jednopiętrowe domy, niektóre z nich nawet w odległości dziesięciu metrów. Gdy się wprowadzałem, myślałem, że domek z ogrodem będzie ustronny, że znajdę tam nieco prywatnej przestrzeni otwartej. Jest jednak inaczej — czuję się, jakbym mieszkał w akwarium. Wszyscy mieszkańcy pięter sąsiednich domów zaglądają prosto do mojego pokoju dziennego i ogrodu. Ogród jest bezużyteczny, a ja nie siadam koło okna.

Dlatego:

Po pierwsze, zdecyduj, ile metrów kwadratowych powierzchni będzie miał twój budynek i podziel tę wartość przez całkowitą powierzchnię działki, a uzyskasz wskaźnik powierzchni użytkowej budynku do powierzchni działki (intensywność zabudowy). Następnie, korzystając z uzyskanego wskaźnika intensywności zabudowy i uwzględniając wysokość sąsiednich budowli, wyznacz na zamieszczonym niżej wykresie wysokość projektowanych budynków. W żadnym wypadku nie planuj pod zabudowę więcej niż 50% powierzchni działki.

***

Kiedy już wyznaczyłeś liczbę kondygnacji oraz powierzchnię każdej części, określ, który budynek lub która jego część stanie się BUDYNKIEM GŁÓWNYM (99). Zróżnicuj liczbę kondygnacji w poszczególnych częściach budowli — KASKADA DACHÓW (116). Rozmieść budynki na działce, uwzględniając rodzaj terenu, drzewa i nasłonecznienie — NAPRAWA DZIAŁKI (104), PRZESTRZEŃ ZEWNĘTRZNA OTWARTA NA POŁUDNIE (105), MIEJSCA DRZEWNE (171). Zwróć uwagę, że jeśli na ostatnim piętrze zaprojektujesz poddasze, to jego powierzchnia użytkowa nie będzie przekraczać trzech czwartych powierzchni niższych kondygnacji — OSŁANIAJĄCY DACH (117).

Jeżeli intensywność okolicznej zabudowy jest tak wysoka, że pozostawienie połowy działki niezabudowanej nie będzie możliwe (na przykład w centrum takich miast, jak Nowy Jork czy Londyn), zabuduj parter całkowicie, lecz przeznacz co najmniej 50% wyższych kondygnacji na otwarty ogród na wolnym powietrzu — OGRÓD DACHOWY (118).

Niech każda kondygnacja ma inną wysokość: dolna — najwyższą, a ostatnia — najniższą. Odpowiednio do wysokości kondygnacji zróżnicuj rozstaw słupów — OSTATECZNE ROZMIESZCZENIE SŁUPÓW (213). Niezależnie od tego, czy budynek ma jedno, dwa, trzy piętra lub jest parterowy, stosuj tę samą zasadę budowania — KONSTRUKCJA WYNIKA Z PRZESTRZENI SPOŁECZNYCH (205)...