89.

...większe zakupy, w każdej społeczności, są zaspokajane na RYNKU Z WIELOMA SKLEPAMI (46). Jednak SIEĆ SKLEPÓW (19) nie będzie kompletna bez znacznie mniejszych sklepów rozrzuconych w sąsiedztwie, pomagających w zaopatrzeniu rynku i wspierających tworzenie naturalnej tożsamości ROZPOZNAWALNE SĄSIEDZTWO (14).

  Uważamy, że ludzie nie tylko chcą chodzić do lokalnych sklepów spożywczych, ale też że te sklepy odgrywają podstawową rolę w każdym zdrowym sąsiedztwie. Dzieje się tak częściowo dlatego, że dużo wygodniej jest robić zakupy w małym sklepie, a także dlatego, że korzystanie z takich placówek handlowych integruje sąsiedztwo.

  Ten pogląd znajduje mocne potwierdzenie w badaniach firmy Arthura D. Little'a, która stwierdziła, że lokalne sklepy to jeden z dwóch najważniejszych elementów wpływających na postrzeganie danej okolicy jako sąsiedztwa¹⁵⁴. Wynika to z faktu, że lokalne sklepy są ważnym celem podróży w sąsiedztwie. Ludzie chodzą do nich zarówno wtedy, gdy mają ochotę się przejść, jak i wtedy, gdy muszą kupić karton mleka. W ten sposób, jako generator spacerów, sklepy łączą tereny mieszkalne, pomagają nadać im jakość sąsiedztwa. Podobne dane odnotowuje raport zarządu jednego z kompleksów mieszkaniowych dla osób starszych w San Francisco. Według menadżera jednym z głównych powodów, dla których ludzie bronili się przed przeprowadzką do nowych zespołów mieszkaniowych miasta, był fakt, że te zespoły nie były zlokalizowane „w centrum, gdzie [...] na każdym rogu ulicy znajduje się sklepik”¹⁵⁵.

  Aby się dowiedzieć, jak daleko ludzie są skłonni chodzić do sklepu, przeprowadziliśmy wywiady z 20 osobami w sąsiedzkim sklepie w Berkeley. Stwierdziliśmy, że 80% badanych przyszło pieszo i że mieszkają nie dalej niż o trzy przecznice. Ponad połowa z nich poprzednio odwiedziła ten sklep w ciągu ostatnich dwóch dni. Natomiast osoby, które przyjechały samochodem, zazwyczaj mieszkały dalej niż cztery przecznice od sklepu. Podobne dane uzyskaliśmy dla innych placówek użyteczności publicznej, które przebadaliśmy na terenie sąsiedztwa. Jeżeli odległość od miejsca zamieszkania przekraczała cztery przecznice, liczba ludzi, którzy przyjeżdżali samochodem, przewyższała liczbę osób przychodzących pieszo. Można więc wyciągnąć wniosek, że lokalne sklepy spożywcze powinny znajdować się w odległości pieszego dojścia, to jest trzech, czterech przecznic (350 metrów) od każdego z domów w sąsiedztwie.

  Czy jednak małe sklepiki mogą przetrwać? Czy może raczej są już skazane na wymarcie ze względów ekonomicznych? Ilu klientów potrzeba, by utrzymać jeden lokalny sklep spożywczy? Możemy oszacować niezbędną populację korzystającą ze sklepu spożywczego na podstawie danych z książki telefonicznej. Na przykład San Francisco, miasto liczące 750 tysięcy mieszkańców, ma 638 sąsiedzkich sklepów spożywczych. Oznacza to, że jeden sklep spożywczy przypada na 1160 osób, co zgadza się z szacunkami Berry'ego — SIEĆ SKLEPÓW (19), i odpowiada również rozmiarowi sąsiedztwa — ROZPOZNAWALNE SĄSIEDZTWO (14).

  Zatem lokalny sklep spożywczy najprawdopodobniej utrzyma się wtedy, gdy 1000 osób mieszka w odległości nie większej niż trzy, cztery przecznice, przy gęstości równej przynajmniej 50 osobom na hektar netto lub piętnastu domom na hektar netto. Taką gęstość ma większość sąsiedztw. Można nawet przyjąć tę liczbę za dolną granicę dla sąsiedztwa, ponieważ społeczność w sąsiedztwie powinna być w stanie utrzymać narożny sklep spożywczy ze względu na własną integralność.

  Podsumowując, powodzenie sklepu w sąsiedztwie będzie zależało od jego lokalizacji. Udowodniono, że czynsz, jaki właściciele małych placówek handlowych są skłonni zapłacić, zależy bezpośrednio od natężenia ruchu pieszego w danym miejscu i dlatego jest on zawsze wyższy na rogu ulicy niż w środku bloku¹⁵⁶.

  Dlatego:

  Zapobiegaj powstawaniu placówek franchisingowych. Twórz prawo, które będzie chronić małe narożne sklepy przed budowaniem w ich pobliżu dużo większych sklepów spożywczych — SKLEPY, W KTÓRYCH SPRZEDAJE SAM WŁAŚCICIEL (87). Niech sklep będzie pomieszczeniem wypełnionym towarami — KSZTAŁT PRZESTRZENI WEWNĘTRZNEJ (191), GRUBE ŚCIANY (197), OTWARTE PÓŁKI (200), niech ma widoczne dla każdego, wyraźne i szerokie wejście — GŁÓWNE WEJŚCIE (110), OTWARCIE NA ULICĘ (165). Planując sklep wolnostojący lub będący częścią większego kompleksu budynków, zacznij od wzorca BUDYNEK ZŁOŻONY (95)...